Stel u bent ongelukkig met uw buren en dat is voor u een reden om te verhuizen. Dat kan, dat is praktijk. De vraag is of u de nieuwe kopers van uw appartement moet waarschuwen voor de irritante of overlast gevende buren, bijvoorbeeld vanwege geluidsoverlast. Dat is namelijk nogal wat, want dat zou zo maar de prijs van uw woning kunnen beïnvloeden. De vraag is of u tekort schiet bij de koopovereenkomst, als u dat niet meldt.
In de standaard en meest gebruikte koopovereenkomst voor een woning staat in artikel 6 dat verkoper in staat voor een normaal gebruik van een onroerende zaak als een woning en uitsluitend gebreken die koper ten tijde van de koop bekend zijn, voor rekening van koper komen.
De uitleg van dit artikel betekent volgens de Hoge Raad dat kopers van een woning moeten kunnen verwachten dat zij in de woning kunnen wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Kortom, de woning of appartement moet op het moment van koop de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn om onder andere een bepaald minimumniveau van woongenot te verschaffen. Wanneer die eigenschappen ontbreken, bijvoorbeeld wanneer bij levering van de woning sprake is van structurele overlast waardoor naar objectieve maatstaven het wooncomfort ernstig wordt verminderd. Als dat zo is, dan moet met alle factoren rekening worden gehouden, zoals de aard, het niveau en de frequentie van de overlast, alsmede het soort woning en de ligging daarvan.
Wat kunnen dan zoals factoren zijn die de mate van overlast bepalen. Allereerst het bouwjaar van een appartement. In de appartementencomplex van meer dan veertig jaren oud moet meer overlast worden geaccepteerd, dan in een moderner en beter geïsoleerd appartementencomplex.
Dan maakt het ook uit hoe frequent er overlast is gemeld. Is dat wekelijks, maandelijks of twee keer in één jaar.
Ook de ernst, of de aard van het overlast is bepalend: voor hoe lang en in welke mate was er sprake van bijvoorbeeld luide muziek.
Gelet op bovenstaande behoort een verkoper de koper te informeren, slechts wanneer naar objectieve maatstaven, zoals hiervoor omschreven, sprake is van structureel overlast.